隨著城市發(fā)展從增量時代步入存量時代，舊城更新成為城市發(fā)展的新課題。秉承“百年郵政”歷史，廣東郵政的企業(yè)資產(chǎn)（房產(chǎn)）也呈現(xiàn)這一特質(zhì)——處在老城片區(qū)的房產(chǎn)有很多，卻是一塊塊“好看的肉，難啃的骨頭”。一方面，老局房位于城市中心地帶，區(qū)位價值高；另一方面，建設(shè)時間久遠(yuǎn)，房屋設(shè)施落后，又涉及文物保護(hù)、安全隱患等問題，改造難度高、成本也大。如何實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的保值增值，讓存量房產(chǎn)能夠在既定的條件下為企業(yè)創(chuàng)造價值？近年來，廣東郵政參考“BOT”模式復(fù)刻“微改造”經(jīng)驗，努力推動將企業(yè)存量老舊房產(chǎn)有效盤活。 

　　注重文明傳承、文化延續(xù)，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁——這是廣州市政府對荔灣區(qū)永慶坊的改造思路。永慶坊老舊街區(qū)經(jīng)過“微改造”，搖身一變成為國家4A級旅游景區(qū)，既成了市民游客匯聚的打卡地，也實現(xiàn)了歷史風(fēng)貌和嶺南文化的傳承。這一成功案例自然成為廣東郵政推動企業(yè)舊房盤活的對標(biāo)標(biāo)桿。政府在“微改造”中運用的“BOT”模式也讓廣東郵政在實現(xiàn)資產(chǎn)盤活上得到了啟發(fā)?！癇OT”是英文“Build-Operate-Transfer”的縮寫，即“建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓”。在政府主導(dǎo)的舊街區(qū)“微改造”項目中，政府通過公開招商引入企業(yè)資金，由企業(yè)負(fù)責(zé)改造、建設(shè)和運營，再引入辦公和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。項目運營期滿后交回政府，實現(xiàn)政府、民眾和企業(yè)的三方共贏。 

　　近日，記者來到位于廣東省佛山市大良古城區(qū)中心的“華德里·舍”，看見煥然一新的樓房。如果不是看到立在門口的郵筒，還真無法與之前的郵政舊局所聯(lián)系起來。三五成群的青年男女，各自在尋找最佳角度自拍；咖啡廳前排起了“長龍”，估計是個網(wǎng)紅店吧；拐角處的小文竹旁還有人搭起了網(wǎng)上直播的小道具……

　　大膽創(chuàng)新 找準(zhǔn)發(fā)力點

　　在省會城市廣州荔灣老城區(qū)光復(fù)南路，有一棟據(jù)推測是建于1949年以前的郵政局房。這是廣州市郵政分公司在1953年4月購入的4層建筑。建筑面積423.44平方米，磚混結(jié)構(gòu)的樓房原來用于投遞作業(yè)及職工住宿。由于歷史久遠(yuǎn)，房屋的安全問題越來越多：地基不均勻下沉、墻體發(fā)霉潮濕、部分木梁腐變霉?fàn)€、瓦面風(fēng)化破損、鋼筋出現(xiàn)裂縫等。2015年，經(jīng)評定，該房屋整體危險性為“C”級，即為“局部危險房”。廣州市分公司為此多次進(jìn)行局部整修，但因房屋破舊，未能實現(xiàn)盤活，只能留用安全部分作為投遞中轉(zhuǎn)作業(yè)使用，其余大部分面積處于閑置狀態(tài)，資產(chǎn)效益極低。 

　　在距離廣州40多公里外的佛山市，也有一處情況相仿的郵政房產(chǎn)。該房產(chǎn)在大良街道古城區(qū)中心位置，總建筑面積2256平方米，產(chǎn)權(quán)證照齊全。房屋始建于20世紀(jì)50年代，包含商業(yè)樓1座、宿舍樓4座。商業(yè)樓整體狀況較差，多年來只能通過簡單的維護(hù)再出租。由于缺乏合理的定位和規(guī)劃，加上租戶經(jīng)營不善，部分曾經(jīng)租用的網(wǎng)吧、眼鏡店、涼茶店等都相繼退租不續(xù)，自2016年起就一直閑置。宿舍樓從2015年起用作低價公寓出租，但是由于管理混亂，也經(jīng)常被鄰居和居委會投訴。這就是那幢“華德里·舍”的前身。 

　　近幾年，廣東郵政一直致力于推動高質(zhì)量發(fā)展，而提高資產(chǎn)盤活效率、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值正是其中重要的抓手之一。面對維修費用高昂且存在一定安全隱患的舊房，政府的“微改造”為他們打開了思路。廣東郵政的財務(wù)、房產(chǎn)管理部門共同協(xié)助相關(guān)市郵政分公司開展房產(chǎn)狀況調(diào)查，計劃復(fù)刻廣州市永慶坊標(biāo)桿案例開展資產(chǎn)盤活。2020年，廣州市光復(fù)南路和佛山市大良街這兩座“老大難”的房產(chǎn)完成了重新盤活租拍簽報審議，廣東郵政復(fù)刻“微改造”進(jìn)行房產(chǎn)盤活正式開始。 

　　把握政策 精準(zhǔn)規(guī)劃 

　　“微改造”的“BOT”模式，首先需要政府主導(dǎo)。廣東郵政從政府政策入手尋求助力。上述兩處房產(chǎn)，一處被列入廣州歷史風(fēng)貌建筑范圍，另一處被佛山市順德區(qū)政府列入古城保護(hù)和改造之列。為契合政府舊城改造的需要，廣東郵政對自有房產(chǎn)進(jìn)行了深入分析。 

　　首先，兩處房產(chǎn)都地處老城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，資源要素匯聚，具備了大發(fā)展、快發(fā)展的條件。其次，對標(biāo)先進(jìn)案例，郵政的兩處房產(chǎn)可以參考永慶坊的做法，引入可承接規(guī)劃建設(shè)的合作方，讓房產(chǎn)資源得以活化。最后，可以把兩處房產(chǎn)的盤活規(guī)劃嵌入城市功能，讓其適應(yīng)和貼合城市規(guī)劃，從而推進(jìn)企業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)過研究，廣州市光復(fù)南路的房產(chǎn)擬借助周邊服裝電商批發(fā)市場集聚地的優(yōu)勢，定位規(guī)劃方向為潮流服裝直播基地。佛山市大良街房產(chǎn)則借助鄰近著名景點清暉園的地理位置優(yōu)勢，定位規(guī)劃方向為旅游酒店。 

　　依托精準(zhǔn)的規(guī)劃定位，廣東郵政對兩處房產(chǎn)的盤活思路得到了當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可和支持，很快通過了改造審批。 

　　修舊如舊 文化再傳承 

　　圍繞規(guī)劃定位，廣東郵政積極開展房產(chǎn)出租招拍，最終兩處房產(chǎn)都以較好的成績完成了租拍：廣州市光復(fù)南路房產(chǎn)簽訂租約8年，年化出租收入30萬元，較之前租金增長265%；佛山市大良街房產(chǎn)簽訂租約8年，年化出租收入69萬元，較之前租金增長129%。新入駐的租戶按合同的約定對郵政原有的舊房進(jìn)行了一系列脫胎換骨的改造：完成舊設(shè)施、設(shè)備的清理和歷史建筑保護(hù)工作，對房屋建筑立面進(jìn)行重新設(shè)計、保護(hù)、更新與裝飾；對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固或者替換，優(yōu)化完善消防設(shè)施，配建公共服務(wù)設(shè)施等。經(jīng)過精心打造，昔日破敗不堪的郵政舊房煥然一新。 

　　廣州市光復(fù)南路原來被評定為“局部危險房”的四層舊綜合樓完成修繕后，經(jīng)安全鑒定為“結(jié)構(gòu)安全”。原來的木樓梯變成了電梯，通過改舊成功消除了危房隱患，受到了當(dāng)?shù)亟值赖某浞挚隙āＰ聵且?guī)劃用于潮流服裝直播基地，搭載了辦公、直播、門面展示功能，潮牌租戶月營業(yè)額約800萬元，共創(chuàng)造了25個工作崗位。廣東郵政為此節(jié)省了至少320萬元的房屋改造修繕費用，并促使承租方開立了郵政對公賬戶和使用郵政多項業(yè)務(wù)，開辦了多張社?？ǖ?，郵政效益也得到了延伸。 

　　再看佛山市大良街舊房，經(jīng)過徹底改造，承租戶投入資金約1300萬元，以“原生、原地、原味、微改造”為理念，名為“華德里·舍”的郵政主題民宿盛大開業(yè)。民宿以懷舊“郵政綠”為基礎(chǔ)色調(diào)，運用了信筒、送報自行車等郵政元素，同時結(jié)合佛山市順德區(qū)傳統(tǒng)文化和民宿特點，引入了網(wǎng)紅咖啡廳、傳統(tǒng)特色甜品美食等業(yè)態(tài)，讓舊房迅速從影響市容的“老破舊”變身為時尚新潮的網(wǎng)紅打卡點。其獨樹一幟的內(nèi)嵌園林風(fēng)格更是成為當(dāng)?shù)孛袼薜臉?biāo)桿，刷新了人們對郵政形象的認(rèn)識，擴(kuò)大了郵政企業(yè)的社會影響力。 

　　民宿開業(yè)以后，廣東郵政按照源頭獲客的思路乘勝出擊，通過板塊協(xié)同積極與承租方對接，不僅成功在民宿開辦了郵政傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而且使承租方開立了郵政對公賬戶，為后續(xù)發(fā)展代發(fā)工資業(yè)務(wù)打下了基礎(chǔ)。為更加有效地利用民宿資源，廣東郵政還通過發(fā)送郵政主題民宿體驗邀請的方式對郵政自有優(yōu)質(zhì)客戶的權(quán)益進(jìn)行了拓展。目前，廣東郵政正在著手研究將寄遞、集傳、分銷、文創(chuàng)等業(yè)務(wù)資源與民宿經(jīng)營進(jìn)行結(jié)合，進(jìn)一步提升企業(yè)整體效益。現(xiàn)在，“華德里·舍”已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)紅景點，節(jié)假日日均人流量超500人次，民宿入住率超過9成，想入住民宿需要提前訂房。

　　編后：從城市發(fā)展的角度看，舊城之所以會舊，是因為業(yè)態(tài)和居住條件已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代城市的發(fā)展需求。如果只是翻新老房，沒有更新業(yè)態(tài)，年輕人依舊不會來。所以，在盤活老城區(qū)郵政舊房時要規(guī)劃對新業(yè)態(tài)的承載功能，通過導(dǎo)入新業(yè)態(tài)，注入造血功能，才能讓舊房煥發(fā)新活力。當(dāng)然，這樣做也更容易獲得政府部門的支持，郵政企業(yè)的降本增效工作就能獲得事半功倍的效果。

廣東省佛山市大良古城區(qū)中心的“華德里·舍”，門前的郵筒和雅致的環(huán)境書寫著郵政老舊局房的新生。

新局房充滿郵政元素。圖為游客在小郵箱樣式的LED燈前拍照。

改造后的“華德里·舍”民宿頗具特色。

　?。▓D片由廣東省郵政分公司提供）