隨著城市發展從增量時代步入存量時代，舊城更新成為城市發展的新課題。秉承“百年郵政”歷史，廣東郵政的企業資產（房產）也呈現這一特質——處在老城片區的房產有很多，卻是一塊塊“好看的肉，難啃的骨頭”。一方面，老局房位于城市中心地帶，區位價值高；另一方面，建設時間久遠，房屋設施落后，又涉及文物保護、安全隱患等問題，改造難度高、成本也大。如何實現企業資產的保值增值，讓存量房產能夠在既定的條件下為企業創造價值？近年來，廣東郵政參考“BOT”模式復刻“微改造”經驗，努力推動將企業存量老舊房產有效盤活。 

　　注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁——這是廣州市政府對荔灣區永慶坊的改造思路。永慶坊老舊街區經過“微改造”，搖身一變成為國家4A級旅游景區，既成了市民游客匯聚的打卡地，也實現了歷史風貌和嶺南文化的傳承。這一成功案例自然成為廣東郵政推動企業舊房盤活的對標標桿。政府在“微改造”中運用的“BOT”模式也讓廣東郵政在實現資產盤活上得到了啟發。“BOT”是英文“Build-Operate-Transfer”的縮寫，即“建設—經營—轉讓”。在政府主導的舊街區“微改造”項目中，政府通過公開招商引入企業資金，由企業負責改造、建設和運營，再引入辦公和創意產業等。項目運營期滿后交回政府，實現政府、民眾和企業的三方共贏。 

　　近日，記者來到位于廣東省佛山市大良古城區中心的“華德里·舍”，看見煥然一新的樓房。如果不是看到立在門口的郵筒，還真無法與之前的郵政舊局所聯系起來。三五成群的青年男女，各自在尋找最佳角度自拍；咖啡廳前排起了“長龍”，估計是個網紅店吧；拐角處的小文竹旁還有人搭起了網上直播的小道具……

　　大膽創新 找準發力點

　　在省會城市廣州荔灣老城區光復南路，有一棟據推測是建于1949年以前的郵政局房。這是廣州市郵政分公司在1953年4月購入的4層建筑。建筑面積423.44平方米，磚混結構的樓房原來用于投遞作業及職工住宿。由于歷史久遠，房屋的安全問題越來越多：地基不均勻下沉、墻體發霉潮濕、部分木梁腐變霉爛、瓦面風化破損、鋼筋出現裂縫等。2015年，經評定，該房屋整體危險性為“C”級，即為“局部危險房”。廣州市分公司為此多次進行局部整修，但因房屋破舊，未能實現盤活，只能留用安全部分作為投遞中轉作業使用，其余大部分面積處于閑置狀態，資產效益極低。 

　　在距離廣州40多公里外的佛山市，也有一處情況相仿的郵政房產。該房產在大良街道古城區中心位置，總建筑面積2256平方米，產權證照齊全。房屋始建于20世紀50年代，包含商業樓1座、宿舍樓4座。商業樓整體狀況較差，多年來只能通過簡單的維護再出租。由于缺乏合理的定位和規劃，加上租戶經營不善，部分曾經租用的網吧、眼鏡店、涼茶店等都相繼退租不續，自2016年起就一直閑置。宿舍樓從2015年起用作低價公寓出租，但是由于管理混亂，也經常被鄰居和居委會投訴。這就是那幢“華德里·舍”的前身。 

　　近幾年，廣東郵政一直致力于推動高質量發展，而提高資產盤活效率、實現國有資產保值增值正是其中重要的抓手之一。面對維修費用高昂且存在一定安全隱患的舊房，政府的“微改造”為他們打開了思路。廣東郵政的財務、房產管理部門共同協助相關市郵政分公司開展房產狀況調查，計劃復刻廣州市永慶坊標桿案例開展資產盤活。2020年，廣州市光復南路和佛山市大良街這兩座“老大難”的房產完成了重新盤活租拍簽報審議，廣東郵政復刻“微改造”進行房產盤活正式開始。 

　　把握政策 精準規劃 

　　“微改造”的“BOT”模式，首先需要政府主導。廣東郵政從政府政策入手尋求助力。上述兩處房產，一處被列入廣州歷史風貌建筑范圍，另一處被佛山市順德區政府列入古城保護和改造之列。為契合政府舊城改造的需要，廣東郵政對自有房產進行了深入分析。 

　　首先，兩處房產都地處老城區，區位優勢明顯，資源要素匯聚，具備了大發展、快發展的條件。其次，對標先進案例，郵政的兩處房產可以參考永慶坊的做法，引入可承接規劃建設的合作方，讓房產資源得以活化。最后，可以把兩處房產的盤活規劃嵌入城市功能，讓其適應和貼合城市規劃，從而推進企業房產經營可持續發展。經過研究，廣州市光復南路的房產擬借助周邊服裝電商批發市場集聚地的優勢，定位規劃方向為潮流服裝直播基地。佛山市大良街房產則借助鄰近著名景點清暉園的地理位置優勢，定位規劃方向為旅游酒店。 

　　依托精準的規劃定位，廣東郵政對兩處房產的盤活思路得到了當地政府的認可和支持，很快通過了改造審批。 

　　修舊如舊 文化再傳承 

　　圍繞規劃定位，廣東郵政積極開展房產出租招拍，最終兩處房產都以較好的成績完成了租拍：廣州市光復南路房產簽訂租約8年，年化出租收入30萬元，較之前租金增長265%；佛山市大良街房產簽訂租約8年，年化出租收入69萬元，較之前租金增長129%。新入駐的租戶按合同的約定對郵政原有的舊房進行了一系列脫胎換骨的改造：完成舊設施、設備的清理和歷史建筑保護工作，對房屋建筑立面進行重新設計、保護、更新與裝飾；對房屋結構進行加固或者替換，優化完善消防設施，配建公共服務設施等。經過精心打造，昔日破敗不堪的郵政舊房煥然一新。 

　　廣州市光復南路原來被評定為“局部危險房”的四層舊綜合樓完成修繕后，經安全鑒定為“結構安全”。原來的木樓梯變成了電梯，通過改舊成功消除了危房隱患，受到了當地街道的充分肯定。新樓規劃用于潮流服裝直播基地，搭載了辦公、直播、門面展示功能，潮牌租戶月營業額約800萬元，共創造了25個工作崗位。廣東郵政為此節省了至少320萬元的房屋改造修繕費用，并促使承租方開立了郵政對公賬戶和使用郵政多項業務，開辦了多張社保卡等，郵政效益也得到了延伸。 

　　再看佛山市大良街舊房，經過徹底改造，承租戶投入資金約1300萬元，以“原生、原地、原味、微改造”為理念，名為“華德里·舍”的郵政主題民宿盛大開業。民宿以懷舊“郵政綠”為基礎色調，運用了信筒、送報自行車等郵政元素，同時結合佛山市順德區傳統文化和民宿特點，引入了網紅咖啡廳、傳統特色甜品美食等業態，讓舊房迅速從影響市容的“老破舊”變身為時尚新潮的網紅打卡點。其獨樹一幟的內嵌園林風格更是成為當地民宿的標桿，刷新了人們對郵政形象的認識，擴大了郵政企業的社會影響力。 

　　民宿開業以后，廣東郵政按照源頭獲客的思路乘勝出擊，通過板塊協同積極與承租方對接，不僅成功在民宿開辦了郵政傳統業務，而且使承租方開立了郵政對公賬戶，為后續發展代發工資業務打下了基礎。為更加有效地利用民宿資源，廣東郵政還通過發送郵政主題民宿體驗邀請的方式對郵政自有優質客戶的權益進行了拓展。目前，廣東郵政正在著手研究將寄遞、集傳、分銷、文創等業務資源與民宿經營進行結合，進一步提升企業整體效益。現在，“華德里·舍”已經成為當地網紅景點，節假日日均人流量超500人次，民宿入住率超過9成，想入住民宿需要提前訂房。

　　編后：從城市發展的角度看，舊城之所以會舊，是因為業態和居住條件已經不適應現代城市的發展需求。如果只是翻新老房，沒有更新業態，年輕人依舊不會來。所以，在盤活老城區郵政舊房時要規劃對新業態的承載功能，通過導入新業態，注入造血功能，才能讓舊房煥發新活力。當然，這樣做也更容易獲得政府部門的支持，郵政企業的降本增效工作就能獲得事半功倍的效果。

廣東省佛山市大良古城區中心的“華德里·舍”，門前的郵筒和雅致的環境書寫著郵政老舊局房的新生。

新局房充滿郵政元素。圖為游客在小郵箱樣式的LED燈前拍照。

改造后的“華德里·舍”民宿頗具特色。

　　（圖片由廣東省郵政分公司提供）